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築古マンションの売却について

築年数が古いマンションや一戸建ては売れにくいと思っていませんか? 古い物件は、不動産会社の買取り金額でしか売れないと諦めていませんか?

当社では、築年数が経過した物件でも、より高く売るための戦略をご提案します。

>>不動産会社による買取とは

古い物件が新築並みに高く売れるようになった

室内の間取りや設備を一新し、通常のリフォームよりもさらに大規模に改修することをリノベーションといいます。内装を一度解体し、ゼロの状態から改装します。

最近は、リノベーションによって、新築物件などでありがちな設備(例えばキッチンやバスタブなど)を取り替えて、自分好みのものを使いたい!自分のライフスタイルに合わせた間取りに変えたい! という考えの方(特に若い世代)が増えています。

リノベーション前提のお客様へ積極的にご紹介するツール

当社では、築年数が古い物件はリノベーション販売のイメージをもたせています。

例えば、定額リノベーションの「リノべる。広島」のウェブサイトへの掲載も依頼し、リノベーション前提の買い手候補者へも積極的にご紹介を行います。

リノベーション後のイメージが想像しやすい写真も掲載しますので、築年数が経過している物件を検討している人にとってもイメージしやすく、購入を促進する内容となっています。

「リノべる。」×「オールハウス」

物件が空室であれば、リノベーション後のイメージパネルも制作し、内見者がより魅力的に感じるツールとして展示します。

築年数が経過していたり、お部屋が汚れていたりする場合でも、どういった購入検討者がいるのか、最近のトレンドは何なのかといったことを把握しております。

検討してくれそうな候補者へアプローチすること、さらにその候補者にとって最適な資料を作成することが、売却成功の鍵となるのです。

リノベーション前提で購入される方の声を聞いてみました。

リノべる株式会社 代表取締役 山下 智弘 氏

リノベーション前提で購入検討される方はどういった方ですか? 年齢層や属性などを教えて下さい。

30代から40代前半の一次取得層の方が約9割を占めています。既婚の方が全体の7割で、その多くの方がこれからご家族が増える予定、もしくはお子さまがいらっしゃいます。逆を言うと3割の方が独身層であることも特徴です。「終の棲家」として購入されるのではなく、結婚した時には売却や賃貸に出すといった出口戦略を見据えた方も増えてきています。

どのくらい流行ってきているものでしょうか? 時代背景と数字があると嬉しいです。

日本でリノベーションという言葉が使われるようになったのは、2000年頃からです。ニューヨークのSOHOで古い倉庫をアトリエにリノベーションして利用するアーティストが増え、その文化が日本にも流れ込んできた頃です。当初の日本では、リノベーションをする人といえば、クリエイターなどが主流でした。一方で、不況により収入が下がり、新築住宅を購入するハードルが高まってきたのもちょうどこの頃です。その様な背景の中、2004年頃から住宅雑誌やインテリア雑誌などでも「安く、素敵な住まいを手に入れる方法」としてリノベーション特集が扱われるようになり、リノベーションが一般化し始めました。2010年頃からはリノベーションの費用とマンション購入の費用をまとめて融資する金融商品も登場し、一気に普及期を迎え、現在の状況に至っています。リクルート社の調査よると、「リノベーション」と言う言葉の認知度は2007年では69.8%でしたが、2012年には89.7%と5年間で19.9ポイントも上昇しています。およそ9割の方が認知しており、住まい選びにおいて選択肢の1つとなったと言えるでしょう。国も中古物件の流通量を増やす政策を推進しており、今後このマーケットは拡大されることが予想されます。

リノベーションできない物件もありますか? プランの制約についても教えてください。

原則的にリノベーションできない物件はありません。強いて言えば、マンションの場合は管理規約により床の防音仕様が指定されていたり、サッシなどの共用部に属する部分は制限されていることがあります。また、耐力壁の部分は構造耐力に影響する為、取り壊すことはできません。その為、鉄筋コンクリート造であれば、壁式構造の建物は完全な一室空間にすることは難しいケースがほとんどです。その他にもPS(パイプスペース)なども位置の変更はできません。

やはり築年数が経ちすぎていると、候補者は少なくなりますか? 古い物件の事例も教えて下さい。

築年数が全く関係ないとは言えませんが、8割程度の方が築年数にこだわらない、1.5割の方も築30年までであれば問題ないとおっしゃっています。我々のお客様の中でも、築45年程度のマンションを購入される方は多いですし、9割以上の方が築30年以上のマンションを購入されています。中古マンション選びにおいては、築年数よりも管理体制や修繕状況、修繕計画、さらに、いかに壊れにくいマンションを選ぶかが大切です。1981年6月以降に着工したマンションは、新耐震物件(それ以前のものは旧耐震物件といいます)といい、現行の構造基準で建てられています。もちろん旧耐震よりも構造耐力は高いのですが、阪神大震災の被害状況をみると新耐震物件でも命の危険がある様な被害を受けているものが2.1%あります(旧耐震物件は4.9%です)。つまり、新耐震物件でも壊れるものは壊れます。旧耐震でも壊れないものは壊れません。そこを見極めるポイントをしっかり把握しておくことが大切なのです。新耐震か旧耐震か、ということよりも「壊れにくい」という視点でマンションを選ぶことが本質的と言えるでしょう。

眺望など好まれる条件はありますか?

資産価値が高いマンションが好まれています。資産価値が高いというのは、将来売却をする際に、購入時との価格下落幅が小さい物件です。もしくは賃貸に出しやすい物件です。この様な観点で物件を選ぶことが、将来的に住宅ローンに縛られてしまう人生を回避するには重要であり、投資家としての視点を持つことを我々は推奨しています。実際、その様なお客さまが増えています。地盤がしっかりとした立地であること、都心や駅へのアクセスが良いことなどが1つの指標です。他にも広いルーフバルコニーがある、眺望が良い、天井が高い、といった個性的なものも、非常に人気があります。

リノベーションに適した物件は市場に多く出ているのでしょうか?

残念ながら決して多くありません。中古物件の多くはリフォーム済みだからです。リノベーションを前提として物件探しをされているお客様にとっては、リフォーム済み物件は非合理的な買物になってしまいます。多くの売主さまは、リフォームをすることで流動性を高めていますが、逆効果となっている場合も少なくありません。リフォーム費用が上乗せされていない物件こそが、リノベーションに適した物件の大前提です。拡大しているリノベーション市場において、リフォーム前物件の需要は、日々高まっているといえます。

「リノべる。」で高く売れた事例はありますか?

あります。リノベーション市場は拡大していますが、評価額という視点で言えばまだまだ従来型であると言えます。従来型とは「きれいな内装のものは評価額が高い」と言うものです。リフォーム前物件は当然内装が傷んでいることが多いので、評価額が低くなります。その様な物件をベースに、魅力的な間取りと質の高い素材を用いたリノベーション物件は評価額が上がり、元々の物件評価額とリノベーション費用の合計金額よりも高く売却できるケースもあります。そのような物件は賃貸に出しても収益物件となり、優良な資産となります。我々のお客様の中にもこの様なケースはあり、中にはホステルとして10%以上の表面利回りで運用されている方もいらっしゃいます。

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