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マンション売却用語集

売主

物件の現在の所有者のことであり、物件を売りに出す当事者のことです。中古マンションや中古一戸建ての場合は、持ち主の個人が売主の場合が多くあります。新築マンションや建売住宅の場合は、開発を行った不動産業者が売主になります。

買主

物件の買い手のことを指します。買主の反対が売主であり、物件の売り手・所有者を指します。

※代理
売買や賃貸の情報を提供する不動産会社が、売主(あるいは貸主)から代理権を得ている取引の態様です。最近ではあまり見なくなりました。

仲介業者

売主と買主に必要な情報を提供し、利害関係を調整し、売買(賃貸)契約をまとめる業者のこと。媒介(ばいかい)業者とも言われ、英語由来の表現である「ブローカー、エージェント」も仲介・媒介とほぼ同じ意味で使われています。仲介(媒介)の形態の中には、両手仲介と片手仲介があります。

両手仲介、片手仲介

両手仲介は、双方仲介、双方代理ともいいます。仲介業者が売主と買主の両方から仲介手数料を得ることです。この場合、仲介業者は、「売主から売却を依頼された物件について、自分の顧客を買主として、売主に紹介した。」ということになります。

>> 両手仲介の問題点はこちら

片手仲介とは、片務仲介、片務代理ともいいます。仲介業者が、売主もしくは買主のいずれか一方から仲介手数料を得ることです。当社は原則として、売主への片手仲介、片務代理を行っています。

仲介手数料

売買契約が成立した際に、仲介業者が受領する報酬のこと。

宅地建物取引業法で定められている最大額として、「物件価格の3%+6万円」です。これは、売主側、買主側それぞれの仲介業者が得られる片側の報酬金額です。

両手仲介の場合、売主側と買主側から、それぞれ3%+6万円が受領可能です。つまり、売主から売却依頼を受けて売買契約が決まると、売主から3%+6万円を受け取り、さらに、買主を見つけてきて、買主からも3%+6万円の手数料を受領することができます。

仲介契約(媒介契約)

仲介業者が、売主あるいは買主(両手仲介の場合は両方)と結ぶ契約のことです。

一般媒介契約・専任媒介契約

「一般媒介契約」は、仲介契約の形態の一種であり、売主が、売却仲介業務を、複数の業者に依頼する契約です。一般媒介契約では、「両手仲介」が前提になっています。つまり、より良い買い手を見つけるためには、多くの仲介業者に依頼した方がいいので、一般媒介契約という選択になってしまいます。

対して「専任媒介契約」も仲介契約の形態の一種であり、売主が、売却仲介業務を1社だけに専任して依頼する契約です。
「色々な仲介業者に頼んだら、大勢の中の1社という感覚になり、真剣になってくれないのではないか?」
「自分と同じ立場で動いてもらうには、専属の会社を選んだ方がいいのではないか?」
このように売主さまが感じられる場合は、専任媒介契約を選択されることが多くなります。

専任媒介契約の場合でも、買い手を探すための物件情報は、他の多くの仲介業者に対して提供することができますし、少なくとも2週間に1度は売却活動の報告をすることが義務づけられています。

当社では、売主さまと「専任媒介契約」を締結したのち、多数の買い手側の仲介業者に対して売却情報の提供を行います。専任媒介のメリットである責任感と、一般媒介のメリットである多様な情報ルート。両方のメリットを併せ持ったシステムを採用しています。

元付け業者、客付け業者

賃貸でよく使われる表現です。

物件(元)に近い仲介業者と、お客さん(客)に近い仲介業者とを分けて表現する時に使われます。賃貸の場合、建物オーナーが雇っている仲介業者を元付け業者、借り手(お客さん)が賃貸情報を得る為に利用する仲介業者を客付け業者、といいます。

売買でこの表現を使う時は、元付け業者=売主側の業者、客付け業者=買主側の業者ということになります。

宅地建物取引業者

宅地建物取引業とは、宅地・建物の取引(土地と建物)を業務として行う不動産会社のことです。国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けることが必要です。

※宅地建物取引主任者
宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事に登録をした個人のことです。宅地建物取引主任者証の交付を受けています。

営業保証金

宅地建物取引業者(不動産会社)が、法の定めに従って、供託所や保証協会に供託しているお金のことです。

重要事項説明書

不動産を売買したり賃借する際の契約において、仲介者となる宅建業者(不動産会社)が、買主や借主の権利を保護するために、契約上の重要事項について説明する書面です。

例)
・物権関係事項:登記簿上の権利関係、法令上の制限、私道負担、飲料水・電気・ガス・排水などの設備 など
・マンション等の場合:共用部分、管理費・修繕積立金、管理形態 など
・取引条件:契約の解除、損害賠償金・違約金、手付金の保全措置 など

レインズ(指定流通機構)

「不動産流通標準情報システム(REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM)」の略称です。

不動産流通機構が運営し、不動産業者が情報交換に利用するためのネットワーク・オンラインシステムです。一般の方が直接お使いになることはありません。レインズに物件を登録すれば、全国どの不動産会社であっても、売却物件情報をインターネット上で検索・閲覧することができます。

売り出し価格

売主が提示する売却希望価格です。売り出し価格のままで成約する場合もありますし、買主が希望する購入価格に対して交渉を行うこともあります。買主の希望価格に応じるかどうかは、売主が決定します。

指し値

買主が希望する購入価格のことで、「差し値」とも言います。売主が売り出し価格を譲歩して、買主の購入希望価格に下げることを、「指し値に応じる」などと言います。指し値に応じるかどうかは、売主が決定します。

買付証明書(買付申込書)

物件の買主が売主(あるいは売主側の仲介業者)に宛てて、購入の意思があることを表明する文書のこと。契約書ではなく、申込書に近い位置づけのため、法的な拘束力はありません。

売り渡し承諾書

買付証明書を受領した売主が、金額や条件面で合意をし、売買契約の締結に向けて進む意思があることを証明する書面。買付申込書と同じく、法的な拘束力はありません。

オープンルーム・オープンハウス

マンションや一戸建てなどの売却物件を、特定の日時または一定の期間中、買い手候補に自由に中を見てもらうことです。集客の為に行う手法で、一度に多くの買い手候補を得ることが出来るメリットがあります。オープンルーム(オープンハウス)を行うかどうかは、その売却物件ごとの特性により判断が必要です。

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