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不動産売却時の税金

[平成23年6月30日現在法令等]

1. 不動産を売却した場合の課税所得の区分

土地や建物を売却し、下記2の計算式 により「譲渡所得」が発生した場合は、その翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。

不動産の譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して計算します。原則として、事業所得や給与所得などの総合課税の所得と通算して計算することはできません。

但し一定の要件を充足した場合には、譲渡損失を総合課税の所得と通算することが認められています。

2. 不動産を売却した場合の税金の求め方

譲渡所得は、土地や建物を売却した金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

計算式 譲渡所得=譲渡収入金額-取得費(*1)+譲渡費用(*2)
取得費(*1) 取得費とは、売却した不動産を買ったときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が不明な場合や、実際の取得費が売却価額の5%よりも少ないときは、売却価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。
譲渡費用(*2) 譲渡費用とは、不動産の売却時に要した費用をいいます。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用等をいいます。

3. 長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

不動産を売却したときの譲渡所得は、次のとおり、所有期間(*1)によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。自宅の売却については、一定の要件を満たした場合、さらに特別控除や軽減税率の特例等があります。(⇒ 4参照

(*1)「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

摘要 長期譲渡所得 短期譲渡所得
所有期間の判定 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの
税率 20%(所得税15%、住民税5%) 39%(所得税30%、住民税9%)

所有期間の判定イメージ図

イメージ

計算例1:土地を売却して譲渡益が算出されるケース

該当ケース 私は、平成23年10月に30年前に相続した宅地(取得価額は不明)を、総額5千万円で売却しました。
また、この土地を売却する際に、仲介手数料100万円、測量費215,000円及び売買契約書にはり付けた収入印紙代15,000円が掛かりました。
私は、土地を売却(譲渡)した収入以外に、給与所得500万円があり、所得控除は社会保険控除40万円と基礎控除38万円のみです。
計算方法1 1. 不動産の譲渡所得税
所有期間の判定 30年>5年超 ∴長期譲渡所得
取得費の計算 50,000,000円×5%=2,500,000円
不動産の譲渡所得 収入金額(譲渡価額) - (取得費 + 譲渡費用) = 長期譲渡所得金額
50,000,000円 - (2,500,000円 + 1,230,000円) = 46,270,000円
譲渡所得税 46,270,000円 × 15% = 6,940,500円
2. 給与の所得税
課税所得 5,000,000円 - (400,000円+380,000円) = 4,220,000円
給与所得税 4,220,000円 × 20% - 427,500円 = 416,500円
所得税の合計額 6,940,500円 + 416,500円 = 7,357,000円
(なお、これ以外に住民税が課税される)

4. 居住用財産の売却益が出た場合の3,000万円特別控除・軽減税率の特例

ご自宅を売却し売却益が生じた場合であっても、一定の要件を満たすことで、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例を受けることが出来ます。

居住用財産 10年超所有 10年以下所有
特別控除 譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) - 3,000万円
軽減税率 軽減税率の特例あり
  • 譲渡所得が6,000万円以下の部分 = 譲渡所得 × 14% (所得税10% + 住民税4%)
  • 譲渡所得が6,000万円超の部分 = (譲渡所得 - 6,000万円) × 20% (所得税15% + 住民税5%)
※ 税負担 = 1 + 2
軽減税率の特例なし
  • 5年超 = 20%(所得税15% + 住民税5%)
  • 5年以下 = 39%(所得税30% + 住民税9%)

参照→Q3

(注) 特別控除の特例と軽減税率の併用は可能ですが、これらの特例と「買換え特例(参照→Q5)」の重複適用は出来ず、何れか選択となります。

  3,000万円特別控除 軽減税率の特例
譲渡資産の要件
  • 現在、住んでいる家屋(2つ以上、居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヵ所のみが特例の対象となります)。
  • 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。
  • 家屋と共に売却する、その家屋の敷地。
  • 災害により滅失した家屋の敷地で上記(2)の期間内に売却したとき。
  • 居住の用に供していた家屋を取壊した場合は、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結され、かつ上記②の期間内に売却したとき(ただし、取壊し後、敷地を売却するまでの間賃貸した場合には不可)。
所有期間 制限なし 譲渡した年の1月1日で、家屋と敷地の所有期間がともに10年超である
居住期間 制限なし 制限なし
留意点
  • 売却相手が配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
  • 共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内においてそれぞれに適用。
  • 住宅ローン控除との重複適用はできない。
  • 3,000万円特別控除に限り、前年、前々年に3,000万円控除の特例、居住用財産の買換え特例(参照→Q5)、居住用財産の譲渡損失及び繰越控除(参照→Q6)、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(参照→Q7)の適用を受けていないこと。
  • 3,000万円特別控除の特例と、軽減税率の併用は可能だが、これらの特例と買換え特例(参照→Q5)との重複適用はできない。

軽減税率における所有期間の判定イメージ図

イメージ

計算例2:自宅を売却して譲渡益が算出されるケース

質問事項 私は、居住の用に供していた自宅の敷地と家屋を、平成23年2月10日に7,000万円で売却する契約を締結しました。この土地と建物は、15年前に3,000万円で購入(減価償却調整後2,500万円)したもので、売却するまで自分で住んでいました。
また、この土地と建物を売却する際に、仲介手数料1,485,000円と売買契約書にはり付けた収入印紙代15,000円がかかりました。
私は、この土地と建物を売却(譲渡)した以外に、給与所得500万円があり、所得控除は社会保険控除40万円と基礎控除38万円のみです。
計算方法2 1. 不動産の譲渡所得税
家屋の判定 居住用に供していた家屋 ∴3,000万円特別控除の対象
所有期間の判定 15年 > 10年超 ∴軽減税率の対象
取得費の計算 70,000,000円 × 5% = 3,500,000円 < 25,000,000円 ∴25百万円
不動産の譲渡所得 収入金額(譲渡価額) - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除 = 譲渡所得金額
70,000,000円 - (2,500,000円 + 1,500,000円) - 30,000,000円 = 13,500,000円
譲渡所得税 13,500,000円 × 10% = 1,350,000円
2. 給与の所得税
課税所得 5,000,000円 - (400,000円+380,000円) = 4,220,000円
給与所得税 4,220,000円 × 20% - 427,500円 = 416,500円
所得税の合計額 1,350,000円 + 416,500円 = 1,766,500円
(なお、これ以外に住民税が課税される)

5. 買換えによる居住用財産の売却益が出た場合の特例

ご自宅を買換えされた場合は、一定の要件を満たすことで、売却したご自宅の売却益に対する税金を繰り延べることが出来ます。

特定居住用財産の買換え特例

譲渡資産の要件 譲渡資産
  • 現在、住んでいる家屋(2つ以上、居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヵ所のみが特例の対象となります)。
  • 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。
  • 家屋と共に売却する、その家屋の敷地。
  • 災害により滅失した家屋の敷地で上記②の期間内に売却したとき。
  • 居住の用に供していた家屋を取壊した場合は、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結され、かつ上記②の期間内に売却したとき(ただし、取壊し後、敷地を売却するまでの間賃貸した場合には不可)。
留意点
  • 売却相手が配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
  • 平成23年12月31日までに譲渡したもの。
  • 譲渡資産の譲渡代金が2億円以下であること。
所有期間
  • 譲渡した年の1月1日で、家屋と敷地の所有期間がともに10年超である。
居住期間
  • 譲渡者の居住の用に供している期間が通算10年以上である。
買換え資産の要件 取得期限
  • 譲渡年の前年1月1日から譲渡年の12月31日。
  • 譲渡年に取得することができず翌年中に取得する見込みのときは税務署長の承認を得て、譲渡年の翌年の12月31日まで延長が可能。
居住の用に供する期限
  • 買換え資産を取得した日から譲渡年の翌年12月31日。
  • 譲渡年の翌年に取得したときは、譲渡年の翌々年12月31日。
面積制限
  • 居住用部分の家屋の床面積50㎡以上(登記簿面積)かつ土地の面積500㎡以下。
経過年数制限
  • 中古のマンション等の耐火建築物は新築後25年以内のもの又は新耐震基準に適合していることが証明されたものであること。(木造は制限なし)
所得の計算 「譲渡代金 ≦ 買換え資産の取得価額」の場合
  • 譲渡資産の譲渡が無かったものとして、譲渡益の課税が繰り延べられます。
「譲渡代金 > 買換え資産の取得価額」の場合
  • 譲渡代金が買換え資産の取得価額を超える分について課税され、残額部分の課税は繰り延べられます。
  • 収入金額 = 譲渡代金 - 買換え資産の取得価額
  • 必要経費 = (譲渡資産の取得費の額 + 譲渡費用) × 1. ÷ 譲渡代金
  • 1. - 2. = 長期譲渡所得の金額
その他
  • 売却相手が配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
  • 共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内においてそれぞれに適用。
  • 住宅ローン控除との重複適用はできない。
  • 居住用財産の買換え特例を適用する場合、前年、前々年に3,000万円控除の特例(参照→4)、居住用財産の買換え特例(参照→Q5)、居住用財産の譲渡損失及び繰越控除(参照→6)、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(参照→Q7)の適用を受けていないこと。
  • 3,000万円特別控除の特例と、軽減税率の併用は可能だが(参照→Q4)、これらの特例と買換え特例との重複適用はできない。

買換え資産の取得期限と居住期限イメージ図

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計算例4:居住用財産を売却して新たに自宅を買換える場合

質問事項 私は、15年前に5,000万円(減価償却調整後4,000万円)で自宅を購入し居住していたマンションを、平成23年10月に8,000万円で売却しました。
このマンションを売却する際に、費用として、仲介手数料1,985,000円と売買契約書にはり付けた収入印紙代15,000円を支払いました。
また、同年11月に5,000万円でマンションを購入し、既に居住を開始しています。
計算方法3 1. 特別控除・軽減税率
家屋の判定 居住の用に供していた家屋 ∴3,000万円特別控除の対象
所有期間の判定 15年 > 10年超 ∴軽減税率の対象
取得費の計算 80,000,000円 × 5% = 4,000,000円 < 40,000,000円 ∴40百万円
不動産の譲渡所得 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除 = 譲渡所得金額
80,000,000円 - (40,000,000円 + 2,000,000円) - 30,000,000円 = 8,000,000円
譲渡所得税 8,00,000円 × 10% = 800,000円
2. 居住用財産の買換え特例
家屋の判定 居住の用に供していた家屋 ∴居住用財産の買換え特例の対象
居住・所有
期間の判定
15年 ≧ 10年超
不動産の譲渡所得
  • 譲渡価額 - 買換え資産 = 収入金額
    80,000,000円 - 50,000,000円 = 30,000,000円
  • (譲渡資産の取得費 + 譲渡費用) × 収入金額 ÷ 譲渡価額 = 必要経費
    (40,000,000円 + 2,000,000円 × 30,000,000円 ÷ 80,000,000円 = 15,750,000円
  • 収入金額の取得費 -必要経費 = 譲渡所得
    30,000,000円 - 15,750,000円 = 14,250,000円
譲渡所得税 14,250,000円 × 15% = 2,137,500円
上記の通り、特別控除・軽減税率を用いた方が、居住用財産の買換え特例を用いるよりも、所得税について80万円のメリットがあります。

6. 居住用財産の売却損が生じた場合の損益通算及び繰越控除の特例

ご自宅を売却されて売却損失が生じた場合、一定の要件を満たすことでご自宅の売却損失を給与所得や事業所得等の他の所得と相殺(損益通算)することで税金を減額することや、損益通算しきれない損失を翌年度以降に繰り越すことが出来ます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

譲渡資産の要件
  • 現在、住んでいる家屋(2つ以上、居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヵ所のみが特例の対象となります)。
  • 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。
  • 家屋と共に売却する、その家屋の敷地。
  • 災害により滅失した家屋の敷地で上記②の期間内に売却したとき。
留意事項
  • 売却相手が配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
  • 共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内においてそれぞれに適用。
  • 平成23年12月31日までに譲渡したもの。
  • 損益通算しても控除しきれない譲渡損失については、譲渡の年の翌年以降3年間繰越すことが出来る。但し、合計所得金額が3,000万円超の年は損益通算できない。
  • 前年、前々年に3,000万円特別控除・軽減税率の特例(参照→Q4)、居住用財産の買換え特例(参照→Q5)、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(参照→Q7)の適用を受けていないこと。
所有期間
  • 譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超である。
居住期間
  • 制限なし
損益通算可能金額 以下のうちいずれか少ない金額。
  • 譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額。
  • 譲渡資産にかかる一定の住宅借入の金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額。
繰越控除の対象
  • 所得税・住民税
譲渡資産にかかる住宅借入
  • 譲渡契約を締結した日の前日において当該譲渡資産にかかる一定の住宅借入の残高があること。
(注) 一定の住宅借入とは金融機関等から借り入れたもので、償還期間が10年以上のものをいいます。借入残高の額は問いません。

損益通算及び繰越控除のイメージ図

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譲渡損失と譲渡価額の合計が借入残高を(1)上回る場合、(2)下回る場合

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計算例4:居住用財産を売却して譲渡損失が算出されるケース

質問事項 私は、平成16年8月に8,000万円(減価償却調整額7,500万円)で購入したマンション(居住用)を、平成22年4月に5,000万円で売却する契約を締結しました。
なお、このマンションの譲渡契約日の前日における住宅ローン(償還期間35年)の残高は6,600万円です。
費用としてはこのマンションを売却する際に、仲介手数料985,000円と売買契約書にはり付けた収入印紙代15,000円がかかりました。
私は会社員で、このマンションを売却(譲渡)した収入以外に、給与所得800万円があります。なお、特定居住用財産の譲渡損失・繰越控除の特例の要件は全て満たしています。
計算方法4 1. 不動産の譲渡所得税
家屋の判定 居住の用に供していた家屋
所有期間の判定 6年 > 5年超 ∴損益通算・繰越控除の対象
不動産の譲渡所得
  • 収入金額(譲渡価額) - (取得費 + 譲渡費用) = 譲渡損失の金額
    50,000,000円 - (75,000,000円 + 1,000,000円) = △26,000,000円
    損益通算限度額
  • 66,000,000円 - 50,000,000円 = 16,000,000円 < 26,000,000 ∴16百万円
    給与所得との通算
  • 8,000,000円 -16,000,000円 = △8,000,000円
翌年度繰越控除額:8,000,000円
譲渡所得税 14,250,000円 × 15% = 2,137,500円
所得税の額 800,000円 < 2,137,500円 ∴800,000円
譲渡所得税 46,270,000円 × 15% = 6,940,500円

7. 買換えによる居住用財産の売却損が出た場合の損益通算及び繰越控除の特例

ご自宅を売却されて売却損失が生じた場合で、一定の期間内に自宅を買換え、かつ一定の要件を満たすことでご自宅の売却損失を給与所得や事業所得等の他の所得と相殺(損益通算)することで税金を減額することや、損益通算しきれない損失を翌年度以降に繰り越すことが出来ます。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

譲渡資産の要件 譲渡資産
  • 現在、住んでいる家屋(2つ以上、居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヵ所のみが特例の対象となります)。
  • 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。
  • 家屋と共に売却する、その家屋の敷地。
  • 災害により滅失した家屋の敷地で上記②の期間内に売却したとき。
留意点
  • 売却相手が配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
  • 平成23年12月31日までに譲渡したもの。
所有期間
  • 譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超。
居住期間
  • 制限なし
住宅借入金等
  • 譲渡資産に係る住宅借入金等の要件はなし。
買換え資産の要件 取得期限
  • 譲渡日の属する年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得すること。
居住の用に供する期限
  • 買換え資産を取得した日から取得した日の属する年の翌年12月31日。
住宅借入金等
  • 取得をした日の属する年の12月31日又は特例の適用を受けようとする年の12月31日において買換え資産について一定の住宅借入金等の残高があること。
    (注) 一定の住宅借入金等とは金融機関等から借り入れたもので、償還期間が10年以上のものをいいます。借入残高の額は問いません。
面積制限
  • 居住用部分の家屋の床面積50㎡以上(登記簿面積)
経過年数制限
  • 中古等の住宅の場合も経過年数制限なし。
損益通算可能金額
  • 譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額。
繰越控除の対象
  • 所得税・住民税
その他
  • 売却相手が配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
  • 共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内においてそれぞれに適用。
  • 住宅ローン控除との重複適用可能。
  • 損益通算しても控除しきれない譲渡損失については、譲渡の年の翌年以降3年間繰越すことが出来る。但し、合計所得金額が3,000万円超の年は損益通算できない。
  • 前年、前々年に3,000万円特別控除・軽減税率の特例(参照→Q4)、居住用財産の買換え特例(参照→Q5)、居住用財産の譲渡損失及び繰越控除(参照→6)の適用を受けていないこと。

買換え資産の取得期限と居住期限のイメージ図

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損益通算及び繰越控除のイメージ図

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計算例5:居住用財産を売却して譲渡損失が算出されるケース(新たに自宅を買換える場合)

質問事項 私は、平成16年8月に8,000万円(減価償却調整額7,500万円)で購入したマンション(居住用)を、平成22年4月に5,000万円で売却する契約を締結しました。なお、なお、このマンションの住宅ローンは既に全額を返済しています。
費用としてはこのマンションを売却する際に、仲介手数料985,000円と売買契約書にはり付けた収入印紙代15,000円がかかりました。
また、同年5月に分譲住宅を6,000万円で購入し、既に居住を開始しています。この分譲住宅を購入するに当たっては3,000万円の住宅ローン(償還期間20年)を組み、返済を開始しています。
私は会社員で、このマンションを売却(譲渡)した収入以外に、給与所得800万円があります。なお、居住用財産の買換え特例の要件は全て満たしています。
計算方法5 1. 不動産の譲渡所得税
所有期間の判定 6年 > 5年超 ∴損益通算・繰越控除の対象
不動産の譲渡所得
  • 収入金額(譲渡価額) - (取得費 + 譲渡費用) = 譲渡損失の金額
    50,000,000円 - (75,000,000円 + 1,000,000円) = △26,000,000円
  • 給与所得との通算
    8,000,000円 - 26,000,000円 = △18,000,000円
翌年度繰越控除額:18,000,000円
譲渡所得税 14,250,000円 × 15% = 2,137,500円
所得税の額 800,000円 < 2,137,500円 ∴800,000円
譲渡所得税 46,270,000円 × 15% = 6,940,500円

※ 編著 オリオン税理士法人

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